Grundstückskauf - 4 Punkte die Du beachten solltest

Aktualisiert: 30. Juli 2021

Die Entscheidung für das Grundstück und der Grundstückskauf sind besonders wichtigste Meilensteine bei deinem Projekt. Einerseits ist die Lage entscheidend und wird dein zukünftiges Leben stark beeinflussen.


Außerdem ist das Grundstück auch ein ganz wesentlicher Kostenpunkt. Der Kaufpreis und die Grundstücksnebenkosten (Ankaufkosten, Erschließung und zusätzliche Kostenpunkte) machen einen Großteil der gesamten Projektkosten aus. Und zu guter Letzt müssen auch noch rechtliche Fragestellungen geklärt werden. Zum Beispiel ob das gewünschte Vorhaben überhaupt auf dem Grundstück gebaut werden darf.


1. ALLGEMEINE ÜBERLEGUNGEN ZUM GRUNDSTÜCK


LAGE

Ist das Grundstück einigermaßen zentral (Nähe zur Arbeit, Schule, Freunden, Innenstadt, Kino, Restaurants, Einkauf..)? Wenn nicht, ermittle die tägliche Fahrzeit in Stunden je Familienmitglied. Entfernung kostet Geld und Zeit! Nicht zu vergessen sind auch ökologische Argumente wie Emissionswerte, Energieverknappung und „Verhüttelung“.

Beispiel: 30km mehr Entfernung bedeutet rund 100Minuten zusätzliche Fahrzeit täglich und ca. 360 Euro je Monat zusätzlich. Dies würde einem Kredit von ca. 70.000Euro gleichkommen. Das Geld hätte in ein zentraler gelegenes Grundstück in besserer Lage investiert werden können.


GRUNDSTÜCKSFORM

An welcher Stelle könnte das zukünftige Haus stehen und wo liegt der Garten? Handelt es sich um eine Baulücke mit spezieller Form?


AUSRICHTUNG

Wo ist Norden und Süden? Von wo kommt Morgensonne (Osten) und Abendsonne(Westen) in Garten und Haus? Kommt überhaupt genug Sonne und Licht in Haus und Garten? Ist es windig oder windstill?


GELÄNDE UND TOPOGRAFIE

Ist das Grundstück in Hanglage? Das kann sehr schön sein, ist aber teurer als ein ebenes Grundstück (siehe auch: ). Es fallen mehr Erdarbeiten an, ev. Stützmauern, ev. Grundwasserdruck, Hangrutschung, Fels… Mit den Nachbarn solltest du unbedingt über deren Erfahrungen sprechen.


UMGEBUNG UND NACHBARN

Wie schaut die Umgebung aus? Wird direkt daneben bald gebaut? Wenn ja, was? Hattest du bereits erste Kontakte zu den Nachbarn? Was haben die zu erzählen? Gibt es laute, verkehrsreiche Straßen in unmittelbarer Nähe, Bahngleise oder einen Flughafen?



GRUNDSTÜCKSPREIS

Ist der Grundstückspreis realistisch und angemessen? Um das herauszufinden ermittelst du am besten zunächst einmal den Quadratmeterpreis für dein Grundstück:


Quadratmeterpreis = Kaufpreis Grundstück / Grundstücksgröße [€/m²]


Den so errechneten Quadratmeterpreis vergleichst du nun einfach mit Richtwerten für die jeweilige Lage. Aktuelle Richtwerte zu Bodenpreisen pro m² für Bauland in Österreich findest du hier.


Um die Angemessenheit des Grundstückspreises zu bewerten dürfen allfällige zusätzliche Maßnahmen nicht vergessen werden. Denn diese können erhebliche zusätzliche Kosten verursachen und somit den Wert des Grundstücks mindern.


So bekommts du relativ schnell ein Gefühl dafür ob ein Preis angemessen ist. Im Falle dass ein Grundstück überteuert ist, hast du nun auch eine gute Argumentations-Basis für weitere Preisverhandlungen bereit.



GRUNDSTÜCK AUFTEILEN

Ein kleines Grundstück wird eventuell einen etwas höheren Quadratmeterpreis haben als ein großes Grundstück. Außerdem ist es oft schwierig ein kleines Grundstück zu finden das genau die richtige Größe hat.


Ein großes Grundstück zu kaufen und dieses neu parzellieren zu lassen ist also eine Möglichkeit die du durchaus in Betracht ziehen solltest. Wenn du geeignete Partner für dein Vorhaben findest, kann das einige Vorteile bringen:

  • Ein günstiger Quadratmeterpreis im Vergleich zu kleinen Grundstücken

  • Teilung der Erschließungskosten wie zum Beispiel für Kanal, Gas, Wasser, Fernwärme…

  • Eventuell können sogar Baukosten gespart werden, zum Beispiel wenn ihr euch für ein Doppelhaus oder andere Hausgruppen wie ein 3er oder 4er Haus entscheidet.

  • Und zu guter Letzt ist es auch Vorteilhaft sich die eigenen Nachbarn selbst auszusuchen!


2. GRUNDBUCHAUSZUG UND BAULASTVERZEICHNIS

GRUNDBUCH

Das Grundbuch gibt wichtige Auskünfte über die Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen am Grundstück sowie Pfandrechte und Vormerkungen. Ein Blick ins Grundbuch ist also vor dem Kauf unbedingt nötig.



  • Grundstücksgröße

  • Eigentümer und Eigentumsverhältnisse

  • Dienstbarkeiten wie Servitute, Wegerechte, Erbbaurechte, Vorkaufsrechte etc.

  • Reallasten (vom Grundstückseigentümer werden bestimmte Leistungen verlangt, zum Beispiel monatlichen Versorgungsrenten oder Pflegeleistungen)

  • Pfandrechte von Gläubigern (Hypotheken, Grundschulten, Rentenschulden und deren Rangfolge)

  • Vormerkungen (hat bereits ein Anderer das Grundstück erworben)


GRUNDBUCHAUSZUG IN ÖSTERREICH

In Österreich kann jeder beim zuständigen Bezirksgericht Einsicht in das Grundbuch nehmen. Du kannst den Grundbuchauszug sogar einfach und bequem online abfragen, dies ist allerdings kostenpflichtig: z.B.: hier für 15 Euro zu haben.


GRUNDBUCHAUSZUG UND BAULASTENVERZEICHNIS IN DEUTSCHLAND

In Deutschland ist das Grundbuch und das Baulastenverzeichnis nicht für jedermann einsehbar. Nur Eigentümer, Gläubiger, Inhaber eines Wegerechts, Bevollmächtigte oder wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt gibt es Anspruch darauf.


Bei einer konkreten Kaufabsicht besteht ein berechtigtes Interesse. Dies kann z.B. mit dem Entwurf eines Vorvertrags oder mit einer Maklerbestätigung bewiesen werden und liegt im konkreten Fall im Ermessen des jeweiligen Amtes. Aber auch mit der schriftlichen Zustimmung des Eigentümers darf der Grundbuchauszug eigesehen werden.


Ein Abdruck aus dem Grundbuch kostet in etwa 10€ bis 20€. Der beglaubigte Abdruck ist etwas teurer als der nicht beglaubigte. Zur Vorlage bei Banken ist manchmal ein beglaubigter Abdruck erforderlich. Der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis kommt in etwa auf 10€ bis 40€.



3. BEBAUUNGSPLAN UND FLÄCHENWIDMUNGSPLAN

Kann das gewünschte Haus auf dem Grundriss überhaupt realisiert werden? Es gibt eine Reihe von Vorgaben aus dem Baugesetz, der Landesbauordnung und der Gemeinde. Diese Richtlinien sind zum Beispiel im Bebauungsplan und im Flächennutzungsplan nachzulesen und können bei der Gemeinde erfragt werden.


Die Flächennutzungspläne/bzw. Flächenwidmungspläne und Bebauungspläne liegen bei den Gemeinden auf und sind häufig auch online (auf der Gemeinde-Website) einzusehen. Kläre beim zuständigen Gemeindeamt alle aktuell gültigen Vorschriften und Auflagen ab.


Informiere dich dabei auch gleich über geplante Änderungen im Flächennutzungs- und Bebauungsplan. In Deutschland besteht auch die Möglichkeit eine Bauvoranfrage zu stellen.

Hier findest du einen Link zu den wichtigsten Baugesetzen der Bundesländer in Österreich.


FLÄCHENNUTZUNGSPLAN

Im Flächennutzungsplan (in Österreich: Flächenwidmungsplan) ist die zulässige Nutzung von Flächen festgelegt. Es ist dort nachzulesen, ob es sich um Bauland, Wohngebiet, Gewerbegebiet oder Ackerfläche handelt.


BEBAUUNGSPLAN

Im Bebauungsplan oder Bauleitplan ist geregelt wie gebaut werden darf. Dabei geht es zum Beispiel um Beschränkungen der bebaubaren Fläche, um die zulässige Nutzfläche, die maximale Geschoßzahl, die Dachform, Baugrenzlinien und mehr. Selbst sehr genaue gestalterische Vorgaben können hierin enthalten sein, etwa Vorschriften zur Fassadenfarbe oder zur Dachform. Hier findest du Hilfen um den Bebauungsplan zu lesen und die Angaben darin zu verstehen.


Folgenden Vorgaben für dein Projekt können sich ergeben:

  • Die zulässige Nutzung/Widmung: z.B. Bauland, reines Wohngebiet

  • Geschossflächenzahl (GFZ, in Österreich: Bebauungsdichte), daraus ergibt sich die max. zulässige Bruttogeschoßfläche:

Bruttogeschoßfläche [m²] = Grundstücksgröße [m²] x Geschossflächenzahl (oder Bebauungsdichte)

(Bruttogeschoßfläche ist die Fläche je Geschoß, die von den Außenwänden umschlossen wird, einschließlich der Außenwände).


Diese kann fürs erste folgendermaßen abgeschätzt werden: Bruttogeschoßfläche bei Gebäuden mit – einem Geschoß: 1,25 x Wohnfläche / – mit zwei Geschoßen: 1,35 x Wohnfläche / – mit drei Geschoßen: 1,45 x Wohnfläche


Ist hier ein Wert angegeben, bezeichnet dieser die max. zulässige Geschossflächenzahl bzw. Bebauungsdichte. Sind hier zwei Werte angegeben, so bezeichnen diese die min. und max. Geschossflächenzahl/Bebauungsdichte (z.B.: 0,2/0,4 heißt min. 0,2 und max. 0,4).

  • Grundflächenzahl (GRZ), daraus ergibt sich die max. zulässige Grundfläche die überbaut werden darf.

  • Weitere Vorgaben aus dem aktuellen oder dem zukünftigen Bebauungsplan (zB.: Geschoßzahl, Dachform, Baugrenzlinien….)


4. ZUSÄTZLICHE KOSTENPUNKTE


Es kann bei gewissen Grundstücken zu erheblichen zusätzlichen Kosten kommen. Diese Kostenerzeugenden Punkte müssen unbedingt berücksichtigt werden wenn du ein Grundstück bewertest. Und es muss schon vor Vertragsunterzeichnung geklärt sein welche zusätzlichen Kosten genau entstehen. Denn hier kann bereits die erste „Kostenfalle“ lauern. Diese Kosten sind bei den Grundstücks Nebenkosten mit einzurechnen. Untenstehend sind einige solcher Punkte aufgezählt:


VORHANDENE BEBAUUNG

Bestehende Gebäude abreißen und entfernen ist ein erheblicher Kostenfaktor. Bevor du das Grundstück kaufst musst du wissen wieviel der Abriss und die Entsorgung kosten. Besonders aufwändig ist die Beseitigung eines Kellers.


HERRICHTEN DES BAUGRUNDES / VORHANDENE BEPFLANZUNG

Kosten entstehen auch durch Beseitigung von Bewuchs und Pflanzen; Planierung oder Aufschüttung. Zusätzlich kann es sein das für bestehende Bäume ein behördlicher Schutz besteht. Obstbäume fallen nicht darunter. Frage beim zuständigen Gemeindeamt nach ob und was zu tun ist. Für die Entfernung geschützter Bäume kann ein finanzieller Ausgleich zu zahlen sein oder es ist ein Gutachten zu erstellen und Ersatzpflanzen zu pflanzen.


HANGLAGE

Bei Grundstücken in Hanglagen ist mit höheren Kosten zu rechnen: jedenfalls für Erdarbeiten, Planierung oder Aufschüttung. Des Weiteren wird hier die Auskunft der Nachbarn/der Gemeinde oder eventuell auch schon ein Bodengutachten nötig sein um abzuklären ob weitere Maßnahmen erforderlich sind: z.B. Stützmauern, Hangsicherungen/ Hangrutschung, Wasserdruck… Diese Maßnahmen können die Grundstückskauf Kosten massiv erhöhen.


ZUGÄNGLICHKEIT

Das Grundstück muss für Baumaschinen etc. zugänglich sein. Bei engen Platzverhältnissen oder schlechter Zugänglichkeit ist mit Mehrkosten zu rechnen. Bauablauf/ Baustelleneinrichtung/ Baumaschinen sind darauf auszulegen… Ganz wichtig ist, dass diese Erschwernisse bereits bei der Ausschreibung den Firmen bekannt gegeben werden. Nur so können sie ihr Angebot darauf auslegen und es kommen nachträglich keine unerwartet hohen Mehrkostenforderungen.


Beispiele hierfür können sein: eine Baulücke in der Innenstadt (Straßensperren erforderlich?) oder bei weit abgelegenen Grundstücken, wenn z.B. noch keine Zufahrt zum Grundstück besteht oder die einzige Zufahrt über eine kleine Brücke mit Gewichtsbeschränkungen.


KONTAMINIERUNG

Meist sind solche Verschmutzungen nicht erkennbar. Wenn Altlasten durch frühere Nutzungen (zum Beispiel Entsorgung, Gewerbe…) vermutet werden, frag bei der Gemeinde nach. Es müssen dann ggf. Proben entnommen werden und ein Bodenabtrag oder Bodenaustausch kann nötig werden.


GRUNDWASSERSTAND/ HOCHWASSER

Bei hohem Grundwasserstand oder gar Überschwemmungsgefahr ist der Keller als wasserdichte Wanne aus zu führen (um rund 150Euro/m² Keller teurer) ein Risiko bleibt dennoch. Hier solltest du darüber nachdenken auf einen Keller zu verzichten oder eventuell sogar das Grundstück auf zu schütten. Besondere Vorsicht ist geboten bei Grundstücken in Hochwassergebieten.

Die Hochwassergebiete in Österreich kannst du hier abfragen. Rede aber auch mit den zukünftigen Nachbarn ob es da schon mal Probleme gegeben hat.


BODENTRAGFÄHIGKEIT

Wenn du vor dem Kauf noch kein Bodengutachten in Händen hältst, erkundige dich bei den Nachbarn und der Gemeinde über die Bodenbeschaffenheit und deren Erfahrungen mit dem Boden in dieser Gegend. Wenn Nachbarn in unmittelbarer Nähe ohne besondere Maßnahmen gebaut haben, dann ist das ein gutes Zeichen. Wenn schon gebaggert und aufgeschüttet wurde und kein gewachsener Boden mehr vorzufinden ist, ist Vorsicht geboten.


Spätestens wenn du dich dazu entschließt das Grundstück zu kaufen muss ein Bodengutachten angefertigt werden. Dieses kostet rund 1000€-3000€ und ist im Vergleich günstig zu den Maßnahmen die erforderlich werden können, wenn der Boden nicht ausreichend tragfähig ist. Bei unzureichender Tragfähigkeit können Bodenverbesserungsmaßnahmen, Bodenaustausch, aufwändige Gründung erforderlich sein. Auch Fels kann Mehrkosten verursachen, z.B. wenn gesprengt werden muss.


AUFSCHLIESSUNGSKOSTEN

Das sind Abgaben an die Gemeinde für Infrastruktur (Straßen etc.). Diese Kosten sind bei einem Kauf von Bauland oft schon beglichen. Kläre eventuell anfallende Aufschließungskosten unbedingt vor dem Vertragsabschluss mit der Gemeinde ab.


ANSCHLUSSMÖGLICHKEITEN

Gibt es in der Nähe einen Abwasserkanal, Trinkwasserleitungen, Strom, Gas, Fernwärme, Telefonkabel, eine öffentliche Straße die im Winter geräumt wird etc.? Bei entlegenen Grundstücken kann die Erschließung sehr langwierig werden (z.B. für Kanal oder Strom).


Fazit:

Die Lage deines zukünftigen Hauses ist entscheidend für Ihre Lebensqualität. Und wahrscheinlich auch wichtiger als die Größe und das Erscheinungsbild des Hauses. Spare lieber bei den Baukosten als beim Gundstück. Hast du alle 5 Punkte der Checkliste Grundstückskauf beachtet, und bist du persönlich vom Grundstück und der Lage überzeugt? Dann schlage zu!



Bildquelle © leszek | 123rf.com

9 Ansichten0 Kommentare

Ähnliche Beiträge

Alle ansehen